3大症结导致太原楼市难觅小户型

摘要：11月29日，国家统计局太原调查队公布太原楼市运行分析，报告显示今年前三季度太原90平方米以下的小户型，仅占商品住房成交总面积的13.69%。症结何在？本报记者对此进行了调查。

　　11月29日，国家统计局太原调查队公布太原楼市运行分析，报告显示今年前三季度太原90平方米以下的小户型，仅占商品住房成交总面积的13.69%。症结何在？本报记者对此进行了调查。

　　A 多个项目没有一套小户型

　　2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房 (含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这就是业界所说的"7090政策"。

　　从2006年6月至今，太原房地产市场飞速发展，市场上出现了10余个总建筑面积超过30万平方米(约合3333套小户型)的大盘。但记者粗略统计了一下，这当中有五成的楼盘为定位高端、项目内找不到一套90平方米以下小户型的豪宅项目。市场上其他预售规范的中小项目，90平方米以下小户型比例明显没有达到总建面的70%以上。供应不足，必然影响到小户型的成交比例。

　　B 利润驱动开发商不积极

　　"豪宅大户型业主多为一次性付款，中小户型的业主需要贷款买房，从开发商的角度来说更愿意卖大户型。"房地产业营销经理张先生分析，太原土地价格逐年上升，商品房楼面地价在1000至2500元/平方米之间，加上2000元的建安、营销成本，市场售价至少得到4500元/平方米，开发商才能稳赚不赔。但小户型的客户定位为普通家庭，对价格敏感，开发商定价稍高即会遇到销售不畅，整个项目的资金周转受到影响。

　　大户型和豪宅可以通过增加园林绿化、精装修、小区智能管理等成本投入，抬高售价，获取利润。张先生称，同样的建筑总面积，大户型比例高意味着项目套数少，面对的业主少，开发商找准顾客群即可快速回笼资金。小户型比例多，即项目内套数多，开发商的销售周期自然会延长。

　　滨河东路某楼盘的项目经理称，如果大户型和豪宅卖不动，开发商自然会开发中小户型，但是太原楼市的产品类型少，无论是豪宅大户型、还是中户型、小户型都有旺盛的需求量。在这种情形下，开发商会尽可能开发大户型豪宅，实现利益最大化。

　　C 户型配比政府大有可为

　　"7090政策"已出台近四年有余，太原在售项目的小户型供应比例已逐年提高到50%。令人纠结的是，小户型业主的资金有限，国家提高利率及首付成数的调控政策首先会影响他们的购房计划。

　　调研数据显示，1至11月，太原90平方米以下的小户型销售套数比例仅为18%。与此对应的是数个单价过万元的豪宅项目出现抢购场面，小户型与豪宅业主的交易成本并无明显差别。这种状况会进一步影响开发商开发小户型的积极性。"政府应该继续加大保障性住房建设和供应，严格控制保障性住房的户型配比。"房地产经纪公司的王先生认为，开发商的项目定位和户型配比及销售状况由市场规律说了算，政府应着力解决大多数中低收入家庭的住房问题。而眼下，政府对楼市的调控有些错位，保障性住房的中小户型供应过少，导致所有群体涌向商品房市场，引起商品房供应不足，价格高涨。

　　王先生称，"7090政策"仍在继续落实。希望政府能对大力建设和购买90平方米以下小户型的开发商及业主，在税费尽量减免。小户型在供应和销售两头有了政策支持，开发商才有开发积极性，根本上解决供需矛盾。

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